Технология обмана

За последние два года тарифы на ЖКХ выросли почти на 30%. Однако качество услуг, по-прежнему, оставляет желать лучшего. Одним из препятствий для развития цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг является деятельность управляющих компаний, многие из которых наживаются на жителях.

Юридический центры страны, опираясь на судебную практику по спорам в ЖКХ, выявили основные схемы обмана.

Расскажите о самом распространенном способе нарушений.

— Это искусственное завышение себестоимости оказанных услуг. Как правило, основным объектом махинаций становятся денежные потоки, сформированные из платы за содержание жилья. Поясним на примере небольшой управляющей компании «Строй-М» (название придумано), которая управляет тремя среднестатистическими многоквартирными домами на 1341 квартир. Общая площадь зданий составляет 75,3 тыс. кв. м. Согласно обобщенным сведениям из единого платежного документа, в среднем с одной квартиры в месяц собирается порядка 600 рублей. Эти средства предназначены исключительно для оплаты услуг управляющей компании (зарплата специалистам, аренда, охрана, коммунальные платежи, расходы связи, услуги банка, офисные расходы и пр.). По официальной статистике, уровень собираемости платежей составляет около 85%. Таким образом, ежемесячно УК собирает с жителей около 800 тыс. руб., а в год — почти 10 млн руб. Между тем, согласно официальным сведениям о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества, размещенным на официальном сайте УК, себестоимость оказанных ею услуг в 2012 году составила 7,7 млн рублей. Остальные денежные средства (почти 2,2 млн руб.) можно считать ее доходом. То есть, рентабельность бизнеса, который принято считать чуть ли не убыточным, превышает 20%!

Жители домов часто жалуются на то, что систематически вносили в предыдущие годы плату за услуги ЖКХ, в квитанциях была строчка «капитальный ремонт». Но ремонта приходится ждать десятки лет. Как управляющие компании осуществляют махинации с фондом оплаты капремонта?

— В последние годы в рамках федеральной программы по капитальному ремонту жилья на реновацию выделяются существенные средства из бюджета. Кроме того, взносы на капремонт, как правило, регулярно вносят сами владельцы квартир. Однако регулярность перечисления платежей по этой статье расходов зачастую не связана с реальными потребностями зданий в капремонте, а накопленные деньги поступают в распоряжение управляющей компании. В случае с домами, которые находятся в управлении условной компании «Строй-М», размер взноса с каждой квартиры составляет 13,50 рублей на 1 кв. м. То есть, ежемесячно жители отчисляют на капремонт порядка 1 млн рублей (или более 12,2 млн руб. в год). Эта колоссальная сумма находится в распоряжении УК. И даже если дело и доходит до капремонта, то сметы на выполнение тех или иных работ завышаются аффилированными с руководителями УК подрядчиками. Конкурсы не проводятся. Выделенные в рамках федеральных и городских программ бюджетные средства банально «распиливаются», а жители получают ремонт, выполненный из самых дешевых и примитивных материалов неквалифицированными гастарбайтерами.

Какие еще есть возможности для злоупотреблений в этой сфере?

— Манипуляции с оплатой услуг теплоснабжения. Управляющие компании активно сопротивляются установке общедомовых устройств учёта тепла. Формальным поводом для этого служит высокая стоимость узлов коммерческого учёта тепла (УКУТа) — порядка 100–150 тыс. рублей. Однако, истинная мотивация управляющих компаний состоит в том, что в отсутствие УКУТов они начисляют жильцам плату за теплоснабжение согласно среднестатистическим нормативам (0,0033 Гкал/м2 в месяц), а с поставщиком энергоресурсов УК рассчитываются по факту потребления (на основании данных учета магистральных датчиков). Объем реально потребленных энергоресурсов в современном доме (с пластиковыми окнами, утепленными фасадами и пр.) в большинстве случаев в разы ниже нормативов советского образца. Не трудно догадаться, что возникающую в результате расхождений разницу УК кладут себе в карман. А жильцы фактически переплачивают за теплоснабжение в 2–4 раза. Именно это происходит и в случае с нашей условной УК «Строй-М». В среднем на одну квартиру, согласно данным единого расчетного документа, выставляется счет за тепло в размере 746 рублей. Умножив эту цифру на количество отапливаемых квартир (1341 шт.) получим денежный поток в размере более 1 млн рублей в месяц (или 12 млн рублей в год). Порядка 40–45% от этой суммы «оседает» в карманах руководителей управляющей компании!

Поставщики услуг который раз заявляют, что управляющие компании в городах имеют большие задолженности перед ними. Виноваты ли в этом только жильцы, которые несвоевременно оплачивают услуги?

— Трудно сказать. Но распространены случаи, когда частные управляющие компании, собрав с населения деньги за ЖКХ, не переводят их поставщикам коммунальных услуг, а распыляют по цепочке подставных фирм, а сами ликвидируются. Перед запуском процедуры «ликвидации», организация меняет юридический адрес (открывает его в другом регионе) — это позволяет избежать претензий потребителей и налоговых проверок, максимально усложняет процедуру взыскания долгов. Нередко на месте прежней управляющей компании создается «клон» — формально новая структура, которой передается хозяйство. В накладе остаются жители, добросовестно оплатившие коммунальные услуги, но оставшиеся при этом с накопленными многомиллионными долгами перед ресурсоснабжающими предприятиями. Сумма взаимных задолженностей между жителями, управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями и поставщиками, например, в Подмосковье составляет более 30 миллиардов рублей. Аналогичная, хотя и менее масштабная картина, складывается и в других регионах.

Как могут квартиросъемщики обезопасить себя от таких негативных последствий?

— Формально каждый из жителей вправе осуществлять оплату коммунальных услуг непосредственно поставщикам ресурсов. Однако на практике такая схема расчетов, по целому ряду причин, применяется крайне редко. Не удивительно, что большинство управляющих компаний не удерживаются от соблазна распорядиться огромными деньгами по своему усмотрению. И, например, вместо того, чтобы оплатить услуги энергоснабжающих организаций, размещают собранные средства на депозитах. Если предположить, что ежеквартально управляющая организация аккумулирует у себя на счетах сумму в размере 10 млн рублей, то, разместив ее на краткосрочном депозите, «управдомы» смогут заработать до 200–300 тыс. рублей за 2–3 месяца. Если же в управлении находится не один, а несколько многоквартирных домов, чистая прибыль от незаконной операции может исчисляться миллионами рублей».

Как Вас обманывают управляющие компании.

1. В квитанцию включается  отдельной графой «Капитальный ремонт», хотя строка «Оплата за содержание и ремонт жилого помещения» уже включает в себя плату за капитальный  и текущий  ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
2. Общее имущество дома, стены под размещение рекламных плакатов сдаются в аренду без согласования с жильцами. В договоре более низкая цена, чем существующие рыночные цены на аналогичные объекты недвижимого имущества. А разницу получает руководство управляющей компании.
3. Пени за просрочку платежей за коммунальные услуги устанавливают выше, чем прописано в законе.
4. Деньги, собранные управляющей компании с жильцов, расходуются на покупку   ГСМ  и канцтоваров  в завышенном объёме — ручками можно было бы обеспечить весь город, на бензине объездить страну (это может доказать тщательная ревизия деятельности управляющей компании).
5.  В доме установлен общедомовой прибор учёта воды или тепла, но оплату управляющая компания собирает по тарифам за 1 м2 (может объяснить это тем, что прибор учёта ещё не опломбирован, и т. д.), а ресурсоснабжающим организациям платит по показаниям счётчика. Разница в кармане.
6. В новых домах не включают лифт и не открывают мусоропровод, а плату за них всё равно взимают.
7. Общедомовые приборы учёта электроэнергии установлены не в доме, а на трансформаторных подстанциях, в щитах учёта электроэнергии. Жильцы оплачивают и всё то, что было подключено к электропроводу до того, как он зашёл в дом.
8. При установке домофона можно выбрать оплату за обслуживание — за каждую поломку или абонентскую плату независимо от качества работы домофона. Первое выгоднее для жильцов, но УК выбирает второе, получая «откат» от компании, установившей домофон.
9. По завышенным ценам проводится  в доме ремонт. Иногда  договор оформляется, а работы не проводятся вообще.